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别高估了北京的刚需数量未必能支撑住房价上涨

发布时间:2021-08-09

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,刚看到个数据,北京25-30岁之前没买房的刚需总量是600万人,有这么多吗?如果有这么多,那商品价格是由供需关系决定的,这是否能说明房价会大幅上涨?我记得您也说过类似的判断,能给分析一下吗?

  1. 我说过类似的判断?不记得了。商品价格是由供需关系决定的没有错,但我从来没说过北京房价会大涨。相反,我是不太相信北京房价会大涨的,顶多也就是跑赢通胀而已,未必会单独性上涨多少。

  2. 而且我觉得这数字不对,25-30才6年区间,怎么可能有600万人?北京总的常住人口一共才2000多万,按这算法大多数人都活不过40了,这太高寿了,肯定不对。

  估计这600万人指的是无房人数,还不是户数。因为北京不到800万套房,却有1000万户,那就至少有200万无房户。800万套房里再减去一家有两三套房的,那北京就是至少有300万的无房户。按照户均2.2人计算,600万人差不多,包括各个年龄段,并不限于25-30岁。

  另外,官方数字说北京住房自有率是70%,那1000万个家庭就是300万无房户,也佐证了600万人这个数字。

  商品价格确实是由供需关系决定的,但这有前提,就是要有真实的需求才会推高商品价格。那请问什么叫线万人来说吧,其中有个小张,刚来北京没购房资格,那就算是他父母给了钱也没用,只能干看着眼馋,这能叫有效需求吗?

  另外还有个隔壁老王,有资格也想买,但就是没有钱,这能叫需求吗?不能,这只能是叫需要,就跟想娶老婆但出不起彩礼似的,只能是跟着起哄罢了。闲的没事发发牢骚,骂骂丈母娘和媒婆儿可以,但实际上屁用没有。

  4. 这三种人都只能叫做需要,尤其是资金不够的,顶多算是未来的需求,至少现在是对房价没有实质影响的。

  当然也可以说有些影响。比如市场里有个卖苹果的,10块钱一斤爱买不买。结果自从摆摊儿开始,旁边就有哥儿仨围观,动不动就大喊一声:苹果太贵了,刚需买不起,必须降价。但这真能影响价格吗?真能,真能再涨点儿。

  经济学有个围观效应,也就是说,无效需求虽然没有做出真正的购买,但他们到市场中的询价和褒贬行为,就已经推高了商品价格。都知道褒贬是买主儿,喝彩才是闲人呢。那如果围着一群人喊贵,卖家则轻易不会降价。因为既然有这么多的潜在消费者,在商品不多的情况下,凭什么降价啊?

  但是,这些围观的“需要”阶层也仅仅是起哄而已,他们并不真正掏钱,也就不会真正的推高价格,只是间接的做出了价格支撑。

  5. 总之,北京没有600万的真正需求,扣除掉有钱没资格,有资格没钱,啥都有却嫌贵的这些人,估计也就剩下几十万户,百十万人,这才是真正的需求。而那些“需要”呢,会影响一些房产价格,但很小,不足为虑。

  所以还是别太期盼北京房价大涨了,对国家经济没什么好处。就这样稳定的发展挺好,不暴涨暴跌就是最大的稳定,而稳定是压倒一切的。仅供参考。管家婆图


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